03/2024 Mietpreisbremse in Deutschland wird verlängert

FDP und SPD haben sich auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse geeinigt. Damit haben Vermieter weiterhin wenig Spielraum bei Mieterhöhungen. Doch es gibt Auswege.

Nach langem Hin und Her haben sich FDP und SPD nun auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse geeinigt. Schon im Koalitionsvertrag zum Regierungsantritt hatten sie sich gemeinsam mit dem Grünen darauf verständigt. In angespannten Wohnungsmärkten greift die Mietpreisbremse jetzt bis ins Jahr 2029. Das heißt: Bei der Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen.
Zwar enthält der Kompromiss keine weiteren Verschärfungen, die im Koalitionsvertrag eigentlich vorgesehen sind, etwa bei den Kappungsgrenzen. Laut dieser Grenzen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen, in angespannten Wohnungsmärkten um 15 Prozent. Dennoch: Die Verlängerung der Mietpreisbremse kommt bei vielen Vermietern nicht gut an.
Der Eigentümerverband Haus und Grund fordert die Politik dazu auf, die Mietpreisbremse abzuschaffen. „Wer die notwendigen Investitionen in den Wohnungsbestand mit Blick auf die Energiewende und den altersgerechten Umbau ermöglichen will, muss angemessene Mietpreisänderungen zulassen“, sagt Kai Warnecke, Präsident von Haus und Grund Rheinland-Westfalen.
Auch Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender des Bochumer Wohnungskonzerns Vonovia, hält die Verlängerung der Mietpreisbremse für falsch. „Mietregulierung sollte differenzierter stattfinden und darf den Markt nicht in eine Schieflage bringen“, schreibt er auf der Karriereplattform LinkedIn. Doch auch jetzt gibt es für Vermieter noch Möglichkeiten, die Mietpreisbremse zu umgehen. Die WirtschaftsWoche erklärt, welche das sind.

1. Indexmietverträge
Bei Indexmietverträgen greifen weder Mitpreisbremse noch Kappungsgrenzen. Vermieter wappnen sich hiermit also gegen weitere regulatorische Eingriffe, sollte die Koalition die Mietregulierung weiter verschärfen. Bei Indexmietverträgen steigt die Miete mit der Inflationsrate. Weil in den vergangenen Jahren die Teuerung stärker anzog als die Vergleichsmieten, haben zuletzt immer mehr Vermieter auf dieses Instrument zurückgegriffen. Viele Mieter von Wohnungen mit solchen Verträgen erlebten einen Kostenschock.
Bei Indexmieten folgen die Mieten der Entwicklung des amtlichen Verbraucherpreisindex. Einmal pro Jahr können Vermieter die Miete erhöhen. Eine Erhöhung müssen sie zuvor schriftlich ankündigen und dürfen diese erst für den übernächsten Monat ansetzen.
Allerdings gibt es einige Haken. Anders als bei herkömmlichen Mietverträgen dürfen Vermieter etwa bei Indexmieten keine Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Gerade jetzt, wo viele Eigentümer die energetische Sanierung ihrer Immobilie planen, drohen sie so auf hohen Kosten sitzenzubleiben. Hinzu kommt: Die Teuerungsrate sinkt, im März lag sie bei 2,2 Prozent. Perspektivisch sinkt bei Wohnungen mit Indexmiete also auch das Mieterhöhungspotenzial.
Im Zuge der starken Mietsteigerungen bei Indexwohnungen hatte die Politik auch hier eine Verschärfung anvisiert. Im Gespräch war beispielsweise eine Deckelung der Mieterhöhungen auf 3,5 Prozent pro Jahr. Bislang hat sich die Politik aber noch zu keiner Lösung durchgerungen.

2. Möblierte Wohnungen
Auch mit möblierten Wohnungen können Vermieter die Mietpreisbremse unter Umständen umgehen. Bieten sie die Wohnung zeitlich befristet an, greift die Mietpreisbremse gar nicht. Hier können Vermieter die Höhe der Miete vollkommen frei festlegen. Bei unbefristet vermieteten möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse zwar, allerdings können Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete einen Möblierungszuschlag draufschlagen. Gesetzlich ist der Zuschlag nicht klar geregelt, er muss sich aber am Zeitwert der Möblierung orientieren. In einem Urteil des Landgerichts Berlin haben die Richter entschieden, dass ein Vermieter zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel auf die Miete aufschlagen darf (63 S 365/01).

3. Modernisierung
Eigentümer von Neubauwohnungen dürfen die Höhe der Miete selbst bestimmen. Die meisten Vermieter aber besitzen eine Bestandsimmobilie. Immerhin: Wer diese in großen Teilen modernisiert, ist von der Mietpreisbremse befreit. Bei der Erstvermietung nach Modernisierung darf der Vermieter die Miete auch hier frei festsetzen.
Bedingung: Die Investitionskosten müssen sich auf mindestens ein Drittel der Kosten belaufen, die ein vergleichbarer Neubau kosten würde. Außerdem darf der Vermieter keine bloßen Instandhaltungskosten ansetzen. Die Maßnahmen müssen dazu beitragen, den energetischen Zustand der Immobilie zu verbessern. Dazu zählen zum Beispiel die Installation einer neuen, klimafreundlicheren Heizung, eine Dämmung oder der Einbau neuer Fenster.

Quelle: Wirtschaftswoche vom 10.04.2024

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